Инвестиции в недвижимость - профессиональный словарь инвестора.

Управленческие земли («Адмат-мин’аль») – это земли, состоящие на учёте и под регуляцией Израильского Земельного Органа Управления («МАМИ»), который ответственен также и за регистрацию регулируемой земли. Более 92% всей земли в Израиле (приблизительно 21 миллион акров) это управленческие земли. Эти земли невозможно приобрести полностью. Приобретение прав на них осуществляется посредством долгосрочной аренды. Покупатель управленческой земли подписывает договор долгосрочной аренды (обычно на 49 лет), который по истечению срока договора обновляется, хотя фактически земля остается в государственной собственности. Приобретение частной земли, записанной в земельном реестре – известное как «табу», является более выгодной сделкой.

Блок и участок — это точная идентификация конкретной собственности в реестре известном как «табу» или в Израильском Земельном Органе Управления («МАМИ»). Блок включает в себя определённое количество участков, и он соответственно имеет больший размер по сравнению с участком.

Сельскохозяйственная земля – это земля, предназначенная только для сельского хозяйства. Она может пройти процесс изменения сельскохозяйственного назначения и перехода в категорию земель, выделенных под жилую застройку. Назначение земель определяется органами планирования и строительства.

«Афшара» (дословный перевод – «оттаивание») — это процесс, при котором земля, которая предназначалась для использования исключительно в сельском хозяйстве изменяет своё первоначальное назначение и переходит в категорию земель, отведённых под застройку (жилья, промышленной и торговой зоны и т.д.).

Объединение и разделение — это перераспределение земель, когда в рамках этого процесса все участки консолидируются и делятся согласно новому плану. В случаях, когда имеется большое количество землевладельцев, местный комитет имеет право утверждать планы объединения и разделения даже против воли землевладельцев, которые выступают против нового плана распределения земель, с целью предотвратить разногласия между землевладельцами.

Местный комитет отвечает за местное планирование, включая выдачу разрешений на строительство в соответствии с правилами планирования и строительства в районах, где был утвержден план городского строительства. Он также уполномочен утверждать изменения в местных планах определения назначения земель в своей географической зоне, прорабатывать такие планы и рекомендовать их районному комитету. Кроме того, местный комитет отвечает за сбор платы на благоустройство.

Окружной комитет — это государственный орган по планированию и строительству в семи округах Израиля. Он утверждает местные планы, а также обсуждает возражения против них. Окружной комитет играет важнейшую роль в изменении назначения земель.

Принудительное изъятие частной собственности /недвижимого имущества — это действие, при котором местный орган власти (государство) забирает определенный процент частной собственности гражданина – земли, находящейся в частной собственности, с компенсацией (реквизиция) или безвозмездно (конфискация), исключительно для общественных целей (создание парков, проложение дорог и т. д.). Местные власти имеют право экспроприировать до 40% без компенсации.

Владелец права на недвижимое имущество, который считает, что тот или иной план для него нанес вред, может подать возражение в плановое учреждение, разместившее план, в течение 60 дней с даты депонирования плана. Заявитель должен указать вескую причину и представить ее вместе с письменным заявлением, подписанным в присутствии адвоката. Если возражения не поступят в течение двух месяцев с даты депонирования, план будет утвержден в течение 30 дней.

«Окружная программа 6» («ТАМАМ / 6») — это программа для северного округа Израиля. Целью программы является развитие, укрепление статуса и благоустройство Хайфы и всего северного округа, не нанося при этом ущерб ценностям природы и наследия, ландшафту, окружающей среде и сохраняя открытые территории, предназначенных для ведения сельского хозяйства.

Государственная программа 35 («ТАМА 35») — это программа, которая определяет политику планирования и расположение населенных пунктов в Израиле, то есть определение территорий, предназначенных для создания промышленных зон, расширения жилых и коммерческих зон и т. д.

Программа городского строительства – это программа, которая регулирует и определяет назначение земель, их использование и права на строительство на определенных участках земли. Программа состоит из двух основных частей – устава и плана с подробным описанием каждого района (жилые районы, коммерческие центры, заправочные станции и т. д.).

Право требовать компенсации за ущерб недвижимости возникло на основании статьи 197 Закона о планировании и строительстве – 1965, которая предусматривает, что в случае, если недвижимость была повреждена в результате той или иной программы (плана), а не экспроприацией, землевладелец или другой правообладатель имеет право на компенсацию от местного комитета по планированию и строительству. Истец должен доказать, что ущерб недвижимости является непропорциональным и необоснованным.

Договор о комбинировании – это юридический договор, по которому землевладельцы передают частичную (или полную) собственность застройщику / подрядчику, обычно после завершения перехода сельскохозяйственной земли в категорию земель под застройку, в обмен на получение определенной доли в будущем здании, например, на определенное количество квартир. Квартиры будут разделены между землевладельцами пропорционально в соответствии с их относительной собственностью на одном и том же земельном участке. Например, лицо, владеющее земельным участком с 20-ю правами застройки (= 20 квартир), получит в соответствии с договором о комбинировании 40% = 8 квартир. Каждый землевладелец стремится достичь как можно более высокой процента комбинирования.

В ситуации, когда несколько партнеров владеют одной и той же недвижимостью, необходимо заключить договор о разделе совместного недвижимого имущества между всеми владельцами. Это юридическое соглашение, которое регулирует владение совместной собственностью и зарегистрировано в Земельном Ведомстве. В некоторых случаях соглашение о совместном использовании также регулирует порядок раздела собственности, включая передачу определенных частей земли конкретным владельцам.

Земля, которая находится в совместной собственности двух или более владельцев, при этом каждый из зарегистрированных собственников имеет неопределенную часть земли – относительную часть площади участка.

Зона интенсивного отдыха — это комплекс, предназначенный для залов торжественных мероприятий, аквапарков, конных ферм, зоопарков, экстремальных видов спорта и многого другого. Эта зона должна находиться за пределами жилых районов, но на доступном от них расстоянии.

Экстенсивная зона отдыха — это территория, предназначенная для детских площадок, лесонасаждений, парков, сельскохозяйственных угодий, площадок для пикников, пешеходных и велосипедных дорожек. Это зона с минимальной застройкой, предназначенная для активного отдыха и досуга на природе.

Это большая открытая территория (несколько тысяч акров), расположенная в непосредственной близости от городских центров и предназначенная для отдыха, досуга и занятий спортом.

Налог на приобретение недвижимости — это налог, уплачиваемый при приобретении права на недвижимость в Израиле (например, частные дома, жилые квартиры, участки земли и здания различного назначения). С 13 августа 2001 г. при покупке земли сельскохозяйственного назначения с покупателя взимается налог на приобретение недвижимости в размере 6% от стоимости приобретённой земли.

Подоходный налог — это налог, уплачиваемый продавцом недвижимости, которому принадлежит более одного жилого помещения в соответствии с параметрами и условиями, установленными в Законе о налоге на недвижимость. Доход в данном случае — это разница между ценой на момент продажи недвижимости и её первоначальной ценой при приобретении. В 2014 году произошли критические изменения в расчете подоходного налога, и в некоторых случаях сумма налога может повлиять на решение продажи той или иной недвижимости. Поэтому, желательно проконсультироваться с оценщиком недвижимости и / или адвокатом, специализирующимся на недвижимости.